Allgemeines

Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Einschränkungen bei der Einheitsbewertung von Grundstücken (BFH)

 

Bei der Bewertung eines Grundstücks ist die übliche Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen.

Bezüglich der Berücksichtigung von bauordnungsrechtswidrigen Aufenthaltsräumen existieren keine allgemeinen Regeln. Hierbei ist die Entscheidung von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Entscheidend für die Wertermittlung ist auch, welche Flächen der Markt als Wohnflächen ansieht. Zudem ist bei der Schätzung der Miete der Einfluss zu beachten, den der Ausbau von Zubehörräumen zu Wohnzwecken auf die Miete hat, die am Markt erzielt werden kann. Ebenfalls zu berücksichtigen sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen von Dachgeschossräumen, die aus zivilrechtlicher Sicht zu keiner Mietminderung für den Mieter führen, wenn keine Einschränkung der Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörde vorlag.

(BFH, Urteil v. 18.9.2019 – II R 15/16; veröffentlicht am 19.12.2019)